Экспертиза строительства в Москве
ПРОЭКСПЕРТ ГРУПП
ул. Кунцевская д.8, кор.1 оф.7А, 121471, Москва +7(499)272-48-00

Техническое экспертное строительное обследование

Обследование загородного жилого дома

Обследование загородного построенного жилого дома с выдачей Технического заключения, включающего в себя подробное описание выявленных дефектов и повреждений, с определением стоимости (составление Локальной сметы) причиненного ущерба.

Документы, предоставленные Заказчиком:

Документы, подтверждающие полномочия Подрядной организации, проводившей ремонтно-отделочные работы в жилом доме, Договор подряда на выполнение работ, а также утвержденная и заверенная проектно-сметная документация на работы, специалистам не представлены по причине их отсутствия (Подрядчик не передавал Заказчику).

Технические средства контроля, используемые на объекте:

Результат строительной экспертизы

Общие положения: На основании Договора специалистом было произведено визуально-инструментальное обследование состояния загородного жилого дома, а также системы отопления и водоснабжения загородного жилого дома, по внешним признакам, с необходимыми замерами и фиксацией.
Специалистом произведен внешний осмотр загородного жилого дома, а также системы отопления и водоснабжения с выборочным фиксированием на цифровую камеру (см. Приложение 1, Фотоматериалы), что соответствует требованиям СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений». Произведены замеры геометрических характеристик согласно ГОСТ 26433.2-94 «Правила выполнения измерений параметров зданий и сооружений».

Характеристика объекта: объект представляет собой двухэтажный загородный жилой дом с утепленным мансардным этажом, общей площадью 247,5 м2. Конструктивный тип здания бескаркасный, с несущими стенами из пеноблоков и монолитными межэтажными перекрытиями по профнастилу. Кровля двускатная фронтонная, с минераловатным утеплителем и металлочерепичным покрытием. Дом построен по рабочему проекту в 2011 г.

В ходе визуально-инструментального обследования загородного жилого дома зафиксировано следующее:

Экспертная оценка состояния плиты

В результате камеральной обработки данных, полученных в ходе визуально-инструментального обследования загородного жилого дома, было выявлено следующее:

№ п/п

Отступления от проектных решений и нарушения требований нормативных документов, квалифицируемые как дефекты

Классификация дефектов по ГОСТ 15467-79

«Общестроительные и отделочные работы»

1

Цементная стяжка пола отсутствует

Значительный

2

Цементная стяжка пола выполнена некачественно, присутствуют многочисленные неровности и трещины

Значительный

3

Заделка швов кафельного покрытия пола отсутствует

Значительный

4

По периметру покрытия пола ламинатными щитами отсутствуют плинтусы

Значительный

5

Чистовое покрытие полов отсутствует

Значительный

6

Шпатлевание стен выполнено некачественно, присутствуют многочисленные трещины

Значительный

7

Покрытие стен обоями выполнено некачественно, воздушные пузыри не разглажены

Значительный

8

Заделка швов кафельного покрытия стен не выполнена

Значительный

9

На поверхности кафельного покрытия присутствуют трещины

Значительный

10

Чистовое покрытие стен отсутствует

Значительный

11

Заделка откосов дверных проемов не выполнена

Значительный

12

Дверная коробка дверного блока повреждена

Критический

13

Дверное полотно дверного блока повреждено

Критический

14

Пороги дверного блока отсутствуют

Критический

15

Дверная створка дверного блока закрывается неплотно

Критический

16

Запорный механизм дверного блока поврежден

Критический

17

Дверные блоки отсутствуют

Значительный

18

Поврежден оконный блок (треснута оконная створка)

Критический

19

Гипсокартонный потолок отсутствует

Значительный

20

Гипсокартонные щиты покрытия подвесного потолка отсутствуют

Значительный

21

Ограждения лестничных маршей отсутствуют

Критический

22

Чистовая отделка лестничных маршей отсутствует

Значительный

23

На поверхности цементно-песчаной стяжки присутствуют следы выкрашивания и замачивания

Значительный

24

На поверхности кирпичной кладки присутствуют следы выкрашивания и замачивания

Значительный

25

Пароизоляционный слой «кровельного пирога» отсутствует

Значительный

26

В местах соединений водосточных желобов, воронок и труб присутствуют протечки

Критический

Цементная стяжка пола отстутствует

Согласно «Классификатору основных видов дефектов в строительстве и промышленности строительных материалов», пункту 3: «Дефектом является каждое единичное отступление от проектных решений»;

Цементная стяжка пола выполнена некачественно, присутствуют многочисленные неровности и трещины

Согласно ВСН 9-94 «Инструкция по устройству полов в жилых и общественных зданиях», пункту 3.3.2: «Трещины, выбоины и открытые швы в стяжках не допускаются. Отклонения толщины стяжек от проектной допускаются только в отдельных местах и не должны превышать 10% от заданной толщины»;

Заделка швов кафельного покрытия пола отсутствует

Согласно ТР 98-99 «Технические рекомендации по технологии устройства облицовок стен и покрытий полов из крупноразмерных керамических плиток», пункту 6.3: «Швы между плитками должны быть заполненными, прямолинейными, взаимно перпендикулярными и одинаковой ширины»;

По периметру покрытия пола ламинатными щитами отсутствуют плинтусы

Согласно ВСН 9-94 «Инструкция по устройству полов в жилых и общественных зданиях», пункту 6.2.1: «При устройстве дощатых покрытий выполняют следующие технологические операции:
– установка плинтусов»;

Чистовое покрытие полов отсутствует

См. пункт 1;

Шпатлевание стен выполнено некачественно, присутствуют многочисленные трещины

См. пункт 6;

Покрытие стен обоями выполнено некачественно, воздушные пузыри не разглажены

Согласно СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия», пункту 3.42: «При оклейке поверхностей обоями не допускается образование воздушных пузырей, пятен и других загрязнений, а также доклеек и отслоений»;

Заделка швов кафельного покрытия стен не выполнена

См. пункт 3;

На поверхности кафельного покрытия присутствуют трещины

Согласно ТР 98-99 «Технические рекомендации по технологии устройства облицовок стен и покрытий полов из крупноразмерных керамических плиток», пункту 6.1: «На облицованной поверхности стен и покрытий пола не допускаются сколы, трещины, пятна, подтеки клеящих составов»;

Чистовое покрытие стен отсутствует

См. пункт 1;

Заделка откосов дверных проемов не выполнена

См. пункт 1;

Дверная коробка дверного блока повреждена

Согласно ГОСТ 31173-2003 «Блоки дверные стальные», пункту 5.4.3: «Поверхности стальных элементов коробок и полотен не должны иметь трещин, механических повреждений, раковин, искривлений, ржавчины»;

Дверное полотно дверного блока повреждено

Согласно ГОСТ 31173-2003 «Блоки дверные стальные», пункту 5.4.3: «Поверхности стальных элементов коробок и полотен не должны иметь трещин, механических повреждений, раковин, искривлений, ржавчины»;

Пороги дверного блока отсутствуют

Согласно ГОСТ 30970-2002 «Блоки дверные из ПВХ профилей», пункту 4.1.6: «Импостные детали и пороги крепят к смежным ПВХ профилям коробки (полотна) при помощи стальных или пластмассовых крепежных элементов, шурупов или винтов»;

Дверная створка дверного блока закрывается неплотно

Согласно ГОСТ 30970-2002 «Блоки дверные из ПВХ профилей», пункту 4.6.6: «Конструкции запирающих приборов и петель должны обеспечивать плотный и равномерный обжим прокладок по всему контуру уплотнения в притворах»;

Запорный механизм дверного блока поврежден

Согласно ГОСТ 30970-2002 «Блоки дверные из ПВХ профилей», пункту 4.6.5: «Запирающие приборы должны обеспечивать надежное запирание открывающихся элементов изделий. Открывание и закрывание должно происходить легко, плавно, без заеданий»;

Дверные блоки отсутствуют

См. пункт 1;

Поврежден оконный блок – треснута оконная створка

Согласно ГОСТ 30674-99 «Блоки оконные из ПВХ профилей», таблица 3: «К значительным и критическим дефектам относят дефекты, ведущие к потере эксплуатационных характеристик, неустранимые без замены части изделия (поломка профиля или оконных приборов, треснувший стеклопакет и др.)»;

Гипсокартонный потолок отсутствует

См. пункт 1;

Гипсокартонные щиты покрытия подвесного потолка отсутствуют

См. пункт 1;

Ограждения лестничных маршей отсутствуют

Согласно СНиП 2.08.01-89 «Жилого здания», пункт 1.18: «Лестничные марши и площадки должны иметь ограждения с поручнями»;

Чистовая отделка лестничных маршей отсутствует

См. пункт 1;

На поверхности цементно-песчаной стяжки присутствуют следы выкрашивания и замачивания

Согласно ГОСТ 26633-91 «Бетоны тяжелые и мелкозернистые», пункту 1.3.5: «Марки бетона по морозостойкости и водонепроницаемости бетонов в конструкциях конкретных видов устанавливают в соответствии с нормами проектирования»;

На поверхности кирпичной кладки присутствуют следы выкрашивания и замачивания

Согласно ГОСТ 530-2012 «Кирпич и камень керамический», пункту 5.2.7: «Кирпич и камень должны быть морозостойкими и в зависимости от марки по морозостойкости в насыщенном водой состоянии должны выдерживать без каких-либо видимых признаков повреждений или разрушений – растрескивание, шелушение, выкрашивание, отколы»;

Пароизоляционный слой «кровельного пирога» отсутствует

Согласно СНиП II-26-2010 «Кровли», пункту 5.12: «Пароизоляционный слой должен быть непрерывным и водонепроницаемым»;

В местах соединений водосточных желобов, воронок и труб присутствуют протечки

Согласно ГОСТ 7623-84 «Трубы водосточные наружные»:

пункту 2.8: «Вертикальные швы деталей труб должны быть выполнены лежачими, с хорошо уплотненными фальцами и высадками»;
пункту 2.9: «Воронки, колена и отметы должны иметь плотное и прочное соединение в замках».

Заключение по экспертизе

Техническое обследование ставит перед собой целью: обследование состояния загородного жилого дома с выдачей Технического заключения, включающего в себя подробное описание выявленных дефектов и повреждений, с определением стоимости (составление Локальной сметы) причиненного ущерба.

Ответ специалиста: обследованию качества общестроительных и отделочных работ, проведенных при возведении загородного жилого дома Заказчика, было выявлено, что данные виды работ были выполнены не в полной мере и с нарушениями требований нормативной документации.

В результате визуально-инструментального обследования систем отопления и водоснабжения загородного жилого дома Заказчика было выявлено, что данные системы были смонтированы с нарушениями требований нормативной документации и находятся в недопустимом техническом состоянии. Существующие системы отопления и водоснабжения необходимо демонтировать, и провести сантехнические работы с учетом требований соответствующих нормативных документов, действующих на территории РФ.

В результате обследованию системы электроснабжения загородного жилого дома Заказчика было выявлено, что данная система была смонтирована с нарушениями требований нормативной документации и находятся в недопустимом техническом состоянии. Существующую систему электроснабжения необходимо демонтировать, и провести электромонтажные работы с учетом требований соответствующих нормативных документов, действующих на территории РФ.

При обследовании специалистом было выявлено, что договор строительного подряда и проектно-сметная документация на возведение загородного жилого дома, в том числе на проведение сантехнических и электромонтажных работ, подрядной организацией, производившей строительно-монтажные работы, Заказчику предоставлено не было. Специалист предполагает, что выявленные дефекты могут быть следствием нарушения технологии ведения строительно-монтажных и ремонтно-отделочных работ, а также отсутствием проектно-сметной документации.

Согласно СП 81-01-94 «Свод правил по определению стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации», пункту 4.1.4: «Основанием для определения сметной стоимости строительства являются проект и рабочая документация (РД), в составе которых принимаются параметры зданий, сооружений, их частей и конструктивных элементов, в том числе чертежи, ведомости объемов строительных и монтажных работ, спецификации и ведомости на оборудование, основные решения по организации и очередности строительства, принятые в проекте организации строительства, а также пояснительные записки к указанным материалам». Исходя из этого, строительная смета на демонтаж и монтаж систем отопления, водоснабжения и электроснабжения может быть составлена специалистами только после предоставления утвержденной и заверенной проектно-сметной документации на монтаж систем отопления, водо- и электроснабжения.

В результате камеральной обработки полученных данных и сопоставления выявленных дефектов с требованиями нормативной документации было выявлено, что данный загородный жилой дом находится в непригодном для проживания техническом состоянии.

Выявленные дефекты и повреждения необходимо устранить, невыполненные работы необходимо выполнить в полном объеме, с учетом требований соответствующих разделов нормативной документации, действующей на территории РФ.

Стоимость причиненного ущерба по разделу «Общестроительные и отделочные работы», согласно Локальной смете (см. Приложение 3, Локальная смета), составляет ХХХХХХХ руб без учета стоимости демонтажных и монтажных работ по отоплению, водо- и электроснабжению.

Многочисленные трещины в цементной стяжке пола

Фотография 1. Многочисленные трещины в цементной стяжке пола

Выбоины и трещины в цементной стяжке пола

Фотография 2. Выбоины и трещины в цементной стяжке пола

Оголение контура системы «теплых полов»

Фотография 3. Оголение контура системы «теплых полов»

Многочисленные трещины по шпаклевочному покрытию стен

Фотография 4. Многочисленные трещины по шпаклевочному покрытию стен

Многочисленные трещины по шпаклевочному покрытию стен

Фотография 5. Многочисленные трещины по шпаклевочному покрытию стен

Трещина по шпаклевочному покрытию стены

Фотография 6. Трещина по шпаклевочному покрытию стены

Трещина по шпаклевочному покрытию стены

Фотография 7. Трещина по шпаклевочному покрытию стены

Трещина по стеклу оконной створки

Фотография 8. Трещина по стеклу оконной створки

Отсутствует заделка дверных откосов и заполнение дверных проемов

Фотография 9. Отсутствует заделка дверных откосов и заполнение дверных проемов

Отсутствует заделка дверных откосов и заполнение дверных проемов

Фотография 10. Отсутствует заделка дверных откосов и заполнение дверных проемов

Повреждена дверная створка

Фотография 11. Повреждена дверная створка

Поврежден запорный механизм

Фотография 12. Поврежден запорный механизм

Отсутствует цементная стяжка пола

Фотография 13. Отсутствует цементная стяжка пола

Отсутствует гипсокартонный потолок

Фотография 14. Отсутствует гипсокартонный потолок

Отсутствуют ограждения лестничных маршей

Фотография 15. Отсутствуют ограждения лестничных маршей

Отсутствует заделка швов кафельного покрытия пола

Фотография 16. Отсутствует заделка швов кафельного покрытия пола

Отсутствует заделка дверных откосов и заполнение дверных проемов

Фотография 17. Отсутствует заделка дверных откосов и заполнение дверных проемов

Отсутствуют ограждения лестничных маршей

Фотография 18. Отсутствуют ограждения лестничных маршей

Отсутствуют гипсокартонные щиты подвесных потолков

Фотография 19. Отсутствуют гипсокартонные щиты подвесных потолков

Отсутствуют гипсокартонные щиты подвесных потолков

Фотография 20. Отсутствуют гипсокартонные щиты подвесных потолков

Отсутствует пароизоляционный слой кровельного «пирога»

Фотография 21. Отсутствует пароизоляционный слой кровельного «пирога»

Обследование загородного жилого дома 22

Фотография 22. Замачивание цементно-песчаной стяжки и кирпичной кладки, осыпание плиточного покрытия из искусственного камня

Обследование загородного жилого дома 23

Фотография 23. В местах соединений водосточных желобов, воронок и труб присутствуют протечки

Обследование загородного жилого дома 24

Фотография 24. Соединения водосточных желобов, воронок и труб присутствуют протечки

Обследование загородного жилого дома 25

Фотография 25. Разводка трубопроводов систем отопления и водоснабжения выполнена с существенными отклонениями от вертикали и горизонтали

Обследование загородного жилого дома 26

Фотография 26. Разводка трубопроводов систем отопления и водоснабжения не закреплена

Обследование загородного жилого дома 27

Фотография 27. Разводка трубопроводов систем отопления и водоснабжения не закреплена

Обследование загородного жилого дома 29

Фотография 30. Разводка трубопроводов системы отопления не закреплена и выполнена с существенными отклонениями от вертикали и горизонтали

Обследование загородного жилого дома 30

Фотография 31. Участок разводки трубопровода системы отопления

Обследование загородного жилого дома 31

Фотография 32. Участок разводки трубопровода системы отопления

Обследование загородного жилого дома 32

Фотография 33. Участок разводки трубопровода системы отопления

Обследование загородного жилого дома 33

Обследование загородного жилого дома 34

Фотография 34. Разводка трубопроводов системы водоснабжения в санузле 1-го этажа

Обследование загородного жилого дома 35

Фотография 35. Разводка систем отопления, водоснабжения и электроснабжения проложена в общих штробах

Обследование загородного жилого дома 36

Фотография 36. Штробление стен и полов под трассы систем отопления, водоснабжения и электроснабжения выполнены некачественно

Обследование загородного жилого дома 37

Фотография 37. Некачественное подключение радиатора отопления

Обследование загородного жилого дома 38

Фотография 38. Некачественное закрепление радиатора отопления

Обследование загородного жилого дома 39

Фотография 39. Некачественное закрепление радиатора отопления

Обследование загородного жилого дома 40

Фотография 40. Некачественное подключение радиатора отопления

Обследование загородного жилого дома 41

Фотография 41. Силовой кабель проложен в общей трассе с трубами системы отопления и водоснабжения

Обследование загородного жилого дома 42

Фотография 42. Некачественная установка распределительного щита

Обследование загородного жилого дома 43

Фотография 43. Проводка не заведена в гофрированные трубы, слаботочная проводка заведена через распределительный щит

Обследование загородного жилого дома 44

Фотография 44. Распределительный щит

Обследование загородного жилого дома 45

Фотография 45. Некачественное соединение провода заземления в распределительном щите

Обследование загородного жилого дома 46

Фотография 46. Блок питания газового теплогенератора не закреплен

Обследование загородного жилого дома 47

Фотография 47. Осветительные приборы отсутствуют

Обследование загородного жилого дома 48

Фотография 48. Некачественное соединение проводов в распаечной коробке, проводка проложена по металлическому каркасу конструкций подвесных потолков

Обследование загородного жилого дома 49

Фотография 49. Отсутствуют лицевые панели на розетках

Обследование загородного жилого дома 50

Фотография 50. Отсутствует лицевая панель на выключателе

Чистовое покрытие крыльца отсутствует

Фотография 51. Чистовое покрытие крыльца отсутствует, на ступенях и отмостке по периметру здания образуется наледь

Растрескивание и шелушение окрасочного покрытия

Фотография 52. Растрескивание и шелушение окрасочного покрытия по оконному проему